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Vorzeitige Kündigung einer Immobilenfinanzierung auf Basis des §489 BGB

Wer Anfang des vergangenen Jahrzehnts bei seiner laufenden Immobilienfinanzierung eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren oder gar noch länger vereinbart hatte, wird sich heute wahrscheinlich in Anbetracht der historisch niedrigen Zinsen darüber ärgern. Aber, wie so oft im Leben: Im Nachhinein ist man immer schlauer...

Gleichwohl gibt es zumindest ein kleines Trostpflaster: Auf Basis des §489 BGB kann eine laufende Baufinanzierung immerhin 10 Jahre nach deren Vollauszahlung vom Darlehensnehmer gekündigt werden, wobei 3 Dinge wesentlich sind:

  • Der Stichtag ist nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern der Zeitpunkt der Vollauszahlung (Empfang)!
  • Es muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten eingehalten werden, d.h. die Kündigung kann frühestens 10 1/2 Jahre nach dem Termin der Vollauszahlung wirksam werden.
  • Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Irrtümer sind hier folglich weit verbreitet, und vielfach wird die Annahme verbreitet: 'Nach 10 Jahren kann man ja eh kündigen...'.

Beispiel 1:

Am 18.11.2001 wurde ein Darlehensvertrag für den Kauf einer Eigentumswohnung unterzeichnet. Die vereinbarte Sollzinsbindung beträgt 15 Jahre. Die Bank hat das Darlehen am 28.12.2001 in einer Summe ausbezahlt. Die vorzeitige Kündigung nach §489 BGB kann folglich am 28.06.2012 wirksam werden. Dieser Termin wäre entsprechend für ein etwaiges Forwarddarlehen zu berücksichtigen.

Beispiel 2:

Am 18.11.2001 wurde ein Darlehensvertrag für den Neubau eines Einfamilienhauses unterzeichnet. Die Auszahlung des Darlehens erfolgte Zug um Zug auf Basis der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung, Zahlung im Rahmen des Baufortschritts). Die Fertigstellung des Hauses erfolgte zum 30.09.2002; da seitens der Bauherren Mängel gegenüber dem Bauträger gerügt wurden, wurden die letzten 3,5% jedoch erst nach Beseitigung der Mängel am 15.02.2003 vom Bauherren beglichen. Da erst mit dieser Schlusszahlung das Darlehen vollständig ausbezahlt (empfangen) wurde, kann die vorzeitige Kündigung nach §489 BGB folglich erst am 15.08.2013 wirksam werden. Dieser Termin wäre entsprechend für ein etwaiges Forwarddarlehen zu berücksichtigen.

Es gilt also, hier den §489 BGB korrekt anzuwenden, denn wie im Beispiel 2 ersichtlich, kann es auch schon einmal fast 12 Jahre dauern, bis eine Kündigung nach §489 wirkam werden kann (gerechnet vom Zeitpunkt der Darlehensunterzeichnung).

In der Praxis liegen möglicherweise nicht mehr alle Kontoauszüge vor, die den exakten Zeitpunkt des vollständigen Empfangs zweifelsfrei belegen können. Wir legen Ihnen daher unser Formular ans Herz, das Sie im Rahmen einer ersten Angebotsanfrage bei Ihre Hausbank (damit sollte jede Suche nach einem geeigneten Forwarddarlehen beginnen, siehe Sinnvolle Vorgehensweise bei Forwarddarlehen). Sie haben dann eine schriftliche Bestätigung Ihrer derzeit finanzierenden Bank über den frühstmöglichen Kündigungstermin.