Forwarddarlehen ...aus der Baufinanzierungsabteilung der CREATiVA Finanzmakler GmbH

Die Zeitschrift 'Finanztest' veröffentlichte in ihrer Ausgabe Juli 2009 einen vierseitigen Bericht mit dem Aufmacher 'Niedrige Zinsen festzurren'. Thema des Artikels: Forward-Darlehen. Der Artikel fasst das Thema Anschlusskredit in übersichtlicher Form zusammen und ist aus unserer Sicht für den Leser verständlich geschrieben. Eine riesige Tabelle zeigt dabei 15 Forwardzinssätze von insgesamt 62 Anbietern (davon 23 regional tätige) auf einen Blick. Die veröffentlichten Zinssätze stammen laut Fußnote vom 05. Mai 2009, das Heft selbst erschien am 17. Juni 2009 im Handel. In der Zwischenzeit hat der Zinssatz für 10-jährig festgeschrieben Hypotheken um rund 0,25% zugelegt. In der Praxis wirkt sich eine solche Zinserhöhung nicht homogen auf alle Anbieter aus, denn die Anpassungsgeschwindigkeit an Kapitalmarktveränderungen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter ganz erheblich.

Die Folge:
Derartige Zinsvergleiche sind bereits veraltet, bevor sie den Leser erreichen und bieten bestenfalls eine Hilfestellung zur Orientierung. Die Chance, dass der vor 6 Wochen gut platzierte Anbieter auch nach der Zinserhöhung noch gut abschneidet, ist durchaus vorhanden, sicher ist dies aber nicht. Es kann nämlich auch sein, dass der eine Anbieter des Vergleichs bereits im Zuge der Zinssteigerung kurzfristig reagiert hat und die Zinssätze bereits am 04. Mai 2009 erhöht hat, während ein anderer Anbieter dies erst am 06. Mai 2009 vollzogen hat und daher am 05. Mai 2009 noch besonders attraktiv war. Sie kennen das vielleicht vom Tanken: Steigt der Ölpreis kräftig an den Rohstoffbörsen, reagiert die eine Tankstelle bereits am selben Abend, die andere aber erst am folgenden Morgen. So wird mal die eine, mal die andere Tankstelle den günstigeren Sprit verkaufen.

Diesen Hinweis vermissen wir leider regelmäßig. Baufinanzierungsprodukte werden mit einer Systematik verglichen, die bei Finanzprodukten, die einer wesentlich geringeren Anpassungsfrequenz unterliegen, durchaus sinnvoll erscheint, also beispielsweise Privathaftpflichtversicherungen. Wenn hier Prämien veröffentlicht werden, die 6 Wochen alt sind, werden die allermeisten dennoch nach wie vor gültig sein, weil Versicherungsgesellschaften Prämien und Leistungen für Privathaftpflichtversicherungen für ein odere mehrere Jahre konstant halten.

Doch selbst Online-Vergleiche, die ihre Informationen aus mehrmals pro Woche oder gar werktäglich aktualisierten Datenbanken beziehen und naturgemäß aktueller sind als Printmedien, unterliegen einer gewissen Unschärfe, die man einfach akzeptieren sollte:

Ein weiterer nicht unerheblicher Aspekt, der den exakten Vergleich und die Angebotsstellung von Forwarddarlehen nämlich erschwert, ist der Zeitfaktor zwischen Angebotsanfrage und Kreditprüfung bei der Bank. Da sich Zinsen am Kapitalmarkt täglich ändern, passen wie beschrieben auch die Banken die Kreditkonditionen für Hypothekendarlehen und - in diesem Fall - Forwarddarlehen an. Dabei ist die Anpassungsfrequenz durchaus unterschiedlich: Während einige Kreidtinstitute dazu übergegangen sind, die Konditionen werktäglich neu auf Basis der täglich wechselnden Einstände zu kalkulieren, arbeiten andere noch mit sog. klassischen Konditionentableaus, die dann eine ein- bis mehrwöchige Gültigkeit haben, je nachdem, wie stark die zwischenzeitliche Zinsänderung am Kapitalmarkt ausfällt.

Auf der anderen Seite zeigen die Finanzierungsanbieter eine höchst unterschiedliche Bereitschaft, angebotene Kreditkonditionen für Forwarddarlehen zu reservieren.Während die eine Bank hier beispielsweise sehr streng vorgeht und ein verbindliches Kreditangebot erst bei Vorlage aller prüfungsrelevanten Unterlagen abzugeben bereit ist, bietet eine andere Bank möglicherweise eine einwöchige Reservierungsfrist an, innerhalb derer die entsprechenden Unterlagen vom Kunden eingereicht werden können.

Selbstverständlich wählen wir als unabhängiger Vermittler für Baufinanzierungen unter einer Vielzahl von Anbietern Angebote für Forwarddarlehen aus und verfolgen dabei naturgemäß das Ziel, Ihnen ein so attraktives Angebot zu unterbreiten, dass wir Sie als unseren Kunden gewinnen dürfen. Sie können sicher sein, dass wir uns dabei anstrengen...

Aber welche Zinsen sollen wir ansetzen? Die Frage klingt vielleicht seltsam, weil das in der Öffentlichkeit vermittelte Bild eines Finanzierungsvermittlers doch eher so aussieht, dass sich dieser nach den Parametern für Ihr Forwarddarlehen erkundigt, sämtliche Daten in den Computer eingibt und die mit allen aktuellen Bankangeboten versorgte Software wirft dann den günstigsten Zinssatz aus. Tolle Sache, oder?

Gut, spielen wir dieses Beispiel einmal durch:

Nehmen wir an, an einem Montag spät nachmittag fragen Sie bei uns ein Forwarddarlehen für eine in 2 Jahren auslaufende Hypothek über 165.000 Euro an; der Verkehrswert Ihres Einfamilienhauses liegt bei 250.000 Euro und Sie wünschen sich eine Zinsbindungszeit von 15 Jahren.

Nehmen wir desweiteren an, dass der Zinssatz am Kapitalmarkt an diesem Montag dank sehr freundlicher Konjunkturdaten im Tagesverlauf drastisch gestiegen ist. Sagen wir einfach einmal um 0,1% für 15-jährige Laufzeiten (das ist für eine Tagesbewegung schon vergleichsweise viel).

Nun könnte der tagesaktuelle Vergleich von Forwarddarlehen beispielsweise folgendes Ergebnis liefern (der Übersichtlichkeit verkürzen wir den Marktvergleich hier auf 4 Banken und merken an, dass wir natürlich viel mehr Institute zur Auswahl haben):

Da gibt es auf den ersten Blick nicht viel zu deuten: Bank C liefert das günstigste Angebot und wir unterbreiten Ihnen folgllich ein Angebot für Ihre Forwardfinanzierung mit der Kondition 4.02% nom. / 4.09% anf. eff.

Formal wäre das in der Tat ausreichend. Wir verstehen unsere Aufgabe als professioneller Anbieter von Forwarddarlehen aber nicht darin, uns hier auf einen EDV-gestützen Vergleich zu beschränken und Ihnen einfach das günstigste Angebot zu liefern, sondern mit Ihnen auch konkret zu besprechen, ob dieses Angebot nach Lage der Dinge in Ihrem konkreten Fall verfügbar ist.

Soll heißen?

Werfen wir einen Blick auf die jeweiligen Anpassungszyklen und Reservierungsusancen unserer 4 Beispielbanken:

Wenn wir Ihnen nun am Montag abend 30 Minuten nach Eingang Ihrer Angebotsanfrage in unserem Hause das Angebot von Bank C (4.02% nom. / 4.09% anf. eff.) vorlegen, weil unsere EDV Bank C als günstigsten Anbieter ermittelt hat, so sieht das zwar toll aus, macht aber wenig Sinn, weil dessen Realisierung voraussetzen würde, dass wir noch am selben Abend Ihre vollständigen (!) Finanzierungsunterlagen erhalten, diese in unserem Hause prüfen, etwaige Formulare, die Bank C benötigt, von Ihnen unterzeichnen lassen und alles noch am selben Abend an Bank C weiterleiten.

Theoretisch ist das denkbar, und tatsächlich kontaktieren uns hin und wieder Kunden, die genau wissen, was sie suchen, alle Finanzierungsunterlagen in professioneller Form auf der Festplatte haben und wir sind die letzten, die dann auf einem pünktlichen Feierabend beharren, wenn es darum geht, Ihnen einen Zinsvorteil von 0,1% zu sichern; immerhin beläuft sich Ihr summierter Gesamtvorteil in diesem Beispiel je nach Tilgungssatz auf bis zu 2.000 Euro!

Aber halten Sie das Szenario für wahrscheinlich? Wir nicht. Und es würde bei Ihnen wohl auch den Eindruck der Überrumpelung machen, wenn wir Ihnen nach Ihrer ersten Kontaktaufnahme so begegnen!

Auf Basis oben dargestellter Marktsituation würden wir Ihnen hier ein Angebot von Bank B (4.13% nom. / 4.21% anf. eff.) vorlegen und darauf hinweisen, dass dieses vorbehaltlich Ihrer kurzfristigen Unterlagenprüfung gilt. Hier wissen wir, dass selbst dann, wenn am folgenden Dienstag ein neues Zinstableau veröffentlicht wird, der 'alte' Zins noch bis zum Freitag seine Gültigkeit behält.

Ein von Ihnen möglicherweise an anderer Stelle im Internet durchgeführter Vergleich hätte aber evtl. Bank C als Ergebnis geliefert und Ihnen den Eindruck verschafft, unsere Angebote seien im Vergleich dazu unattraktiver.