Forwarddarlehen ...aus der Baufinanzierungsabteilung der CREATiVA Finanzmakler GmbH

Einer der Gründe, die den exakten Vergleich von Forwarddarlehen erschweren, ist die von Anbieter zu Anbieter unterschiedliche Betrachtung des Verkehrswertes der zu finanzierenden Immobilie. Der Verkehrswert ist die Grundlage für die korrekte Ermittlung des Beleihungsauslaufes Ihrer Forwardfinanzierung und dient somit auch bei unserer Online-Angebotsanfrage als Grundlage für die Ermittlung des Zinssatzes. Doch was ist überhaupt der korrekte Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Ohne hier zu sehr ins Detail abschweifen zu wollen, soll ein kurzer Blick auf die grundlegenden Arten der Verkehrswertermittlung geworfen werden:

Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren baut auf die zu erzielenden nachhaltigen Mieterträge der Immobilie auf, wobei auch hier Restnutzungsdauer und anstehende Investitionen wertkorrigierend wirken. Es findet vorrangig bei Mehrfamilienhäusern Anwendung.

Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren:
Hier wird der Verkehrswert aus den erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in der Umgebung abgebildet. Das Vergleichswertverfahren kann in einfacher Form über die bei den bekannten Online-Immobilienbörsen verfügbare Umkreissuche angesetzt werden; man wählt dabei in der Suche einen ähnlichen Immobilientyp mit vergleichbarer Größe und Baujahr aus und lässt sich alle aktuell angebotenen Objekte im Umkreis von beispielsweise 2km anzeigen.

Würden Sie testweise Ihre Immobilie von drei verschiedenen, staatlich vereidigten Gutachtern nach ein und demselben Verfahren (z. B. bei einem selbstgenutzten Reiheneckhaus nach dem Sachwertverfahren) bewerten lassen, so werden Sie wahrscheinlich nicht drei mal den exakt selben Verkehrswert genannt bekommen. Die Gründe hierfür können beispielweise in der unterschiedlichen Wertkorrektur des Grundstücks liegen (während Gutachter A die Lage am Ende der Sackgasse mit entsprechend positiver Auswirkung inform geringeren Verkehrslärms mit 10% Zuschlag auf den allgemeinen Bodenrichtwert würdigt, setzt ein anderer vielleicht nur 5% an) oder auch im unterschiedlichen Ansatz von etwaigen Investitionen, die das Haus demnächst erfahren sollte.

Noch größer wird der Unterschied, wenn die Immobilie nach zwei verschiedenen Verfahren bewertet wird. Hier können sich Bewertungsunterschiede von bis zu 50% und mehr ergeben.

Es gibt also keinen über jeden zweifel erhabenen offiziellen Verkehrswert der Immobilie, und letztendlich entscheidet allein der Markt, was die Immobilie wert ist (so wie an der Börse in Bezug auf Aktien).

Wie gehen nun die Banken vor?

Die Banken als Anbieter von Forwarddarlehen verlangen i.d.R. kein Wertgutachten der zu finanzierenden Immobilie, sondern leiten sich den Wert näherungsweise selbst her. Doch auch hier ergeben sich wieder entscheidende Unterschiede, die wir in einem Beispiel kurz beleuchten wollen:

Vor 8 Jahren wurde eine Doppelhaushälfte für 240.000 Euro in einer mittelgroßen Stadt (ca. 100.000 Einwohner) gekauft. Vor 3 Jahren wurde eine umfassende Renovierung der beiden Badezimmer vorgenommen, sämtliche Fenster erneuert und mit Wärmeschutzverglasung ausgestattet und außerdem die Fassade vollständig wärmegedämmt. Die Investitionen beliefen sich insgesamt auf 50.000 Euro. Gesucht wird ein Forwarddarlehen über 160.000 Euro zum Ablauf der ersten Zinsbindung in 2 Jahren (Zinsbindungszeit war 10 Jahre).

3 nach einem Forwarddarlehen angefragte Banken könnten hier zu verschiedenen Verkehrswerten gelangen:

Bank A
setzt den damaligen Kaufpreis von 240.000 Euro an und bewertet die nachträglichen Investitionen mit einer 50%-igen Wertsteigerung, also mit 25.000 Euro. Der Verkehrswert wird folglich überschlägig mit 265.000 Euro angesetzt..

Bank B
würdigt zwar ebenfalls die eingebrachten Renovierungen, stellt diese aber in den Rahmen allgemein werterhaltener Maßnahmen, soll heißen: Ohne diese Maßnahmen hätte die Immobilie aus Sicht von Bank B durch das gestiegene Alter einen ca. 10%-igen Wertverlust erfahren, der durch die eingebrachten Renovierungen wieder kompensiert wurde. Der Verkehrswert wird hier also wieder mit 240.000 Euro angesetzt.

Bank C
ist in unserem Beispiel eine Filialbank mit einer Zweigstelle vor Ort, die die Preisentwicklung am Standort der Immobilie kritisch sieht, weil - aus welchen Gründen auch immer - das Preisniveau dort in den vergangenen Jahren rückläufig gewesen ist. Da man in der Umgebung in Größe, Ausstattung und Zustand vergleichbare Doppelhaushälften im eigenen Hause in den vergangenen Monaten mit Kaufpreisen von ca. 200.000 bis 210.000 Euro finanziert hat, setzt man den nachhaltigen Verkehrswert hier mit kritischem Blick beispielsweise nur mit 205.000 Euro an.

Bei dem angefragten Forwarddarlehen kommen die drei Banken folglich auf eine völlig unterschiedliche Beurteilung des Beleihungsauslaufs mit entsprechender Konsequenz für das abgegebene Darlehensangebot. Auch unser Rechner wird Ihnen bei den drei verschiedenen Verkehrswerten 205.000 Euro, 240.000 Euro und 265.000 Euro unterschiedliche Zinsergebnisse liefern. Eine Falle also für jeden sorgfältigen Vergleich von Forwarddarlehen.

Was auch durchaus üblich ist:

Die Bank gibt ein Angebot für ein Forwarddarlehen ab welches auch 1:1 Eingang in den Darlehensvertrag findet. Dort stellt die Bank aber noch die Auflage, dass der vom Kunden angegebene Verkehrswert nachträglich von einem unabhängigen Gutachter bestätigt werden muss. Ab einer gewissen Abweichung (wobei das Maß der Abweichung oft im Ermessen der Bank liegt) behält die Bank sich das Recht vor, das Forwarddarlehensangebot nachträglich zu ändern, weil sich ein ungünstigerer Beleihungsauslauf ergibt, als zunächst angenommen.

Wenn Sie ein realistisches Angebot für Ihr Forwarddarlehen einholen möchten, empfehlen Ihnen daher, sich bzgl. des Verkehrswertes Ihrer Immobilie gut vorzubereiten:

- Erstellen Sie eine kurze tabellarische Aufstellung über sämtliche Investitionen, die Ihre Immobilie nach Erwerb erfahren hat. Beschreiben Sie Art, Umfang, Datum und Kosten der jeweiligen Maßnahme!

- Machen Sie sich ein einigermaßen realistisches Bild des Marktwertes Ihrer Immobilie durch eine Umkreissuche von bekannten Online-Immobilienbörsen. Bedenken Sie hierbei, dass die angegebenen Verkaufspreise der Vorstellung des jeweiligen Verkäufers entsprechen und oftmals noch nachverhandelt werden; ein Sicherheitsabschlag von ca. 5-10% macht daher Sinn.