Forwarddarlehen ...aus der Baufinanzierungsabteilung der CREATiVA Finanzmakler GmbH

Stellen Sie sich folgende Situation vor:

Ihr Chef fragt Sie, ob Sie bereit sind, in der kommenden Woche einmalig 6 Stunden länger zu arbeiten. Als Ausgleich bietet er Ihnen einen Gehaltsbonus von 1.500 Euro, und zwar netto!

Das hört sich doch attraktiv an, oder nicht? 250 Euro Stundenlohn netto erhält man nicht alle Tage...

Nun, zum Angebot Ihres Chefs wird es wahrscheinlich nicht kommen, wenn bei Ihnen aber eine Baufinanzierung umgeschuldet werden soll, könnte es sein, dass sich ein derartiger Stundenlohn erreichen lässt, vielleicht sogar noch mehr.

Vielfach ist noch das Vorurteil verbreitet, dass eine Umschuldung zu einer anderen Bank umständlich, zeitaufwendig und mit zusätzlichen Kosten (bzgl. der Grundschulden) verbunden ist. Aus Bequemlichkeit wird dann oft auf das Anschlussfinanzierungsangebot der aktuell finanzierenden Bank zurückgegriffen - das kann teuer werden!

In unserer täglichen Praxis stellen wir fest, dass  Angebote für die Anschlussfinanzierung von der aktuell finanzierenden Banken nicht nur im Verhältnis zum Wettbewerb zu teuer sind, sondern oft sogar die dort im eigenen Hause beworbenen Konditionen im Neugeschäft übersteigen. Das hat im wesentlichen 3 Gründe:

• Viele Banken machen sich die Bequemlichkeit der Kunden zu Nutze und vertrauen (oft zu Recht) darauf, dass der Kunde schon nicht abwandern wird, weil er Aufwand und Zusatzkosten scheut.
• In vielen Fällen ist die Anschlussfinanzierung selbst bei einem im Marktvergleich schlechten Angebot günstiger als die Altfinanzierung. Uninformierte Kunden freuen sich dann schon über grottenschlechte Zinssätze.
• Die Verbesserung des sog. Beleihungsauslaufs, die sich durch die bereits eingebrachte Tilgungsleistung ergibt, wird oft nicht ausreichend oder manchmal sogar überhaupt nicht gewürdigt.
  Beispiel:
  Finanzierung vor 10 Jahren, Kaufpreis 200.000 Euro, finanziert wurden 180.000 Euro (Beleihungsauslauf: 90%)
  Bei einem angenommenen Zinssatz von 5,5% und einer Tilgung von 2% (anfängl.) hat sich die Restschuld bereits auf rd. 133.400 Euro reduziert. Unterstellt man einen unveränderten Wert der Immobilie, ist dadurch der Beleihungsauslauf auf knapp 67% gesunken, d.h. die Besicherung der Bank ist viel besser geworden. Fast jede Bank wird folglich bei einer 67%-Finanzierung einen deutlich attraktiveren Zinssatz anbieten, als bei einer 90%-Finanzierung.
  Aber bei einer Anschlussfinanzierung beim gleichen Institut ist es keineswegs sicher, dass sich dieser Vorteil zu Gunsten der Bank in besseren Konditionen wiederfindet.

Bleiben wir einfach einmal bei obigem Beispiel und unterstellen folgende Angebote:

Der gar nicht mal so große Zinsunterschied von gerade einmal einem viertel Prozent wirkt sich also hier schon sehr stattlich aus. Doch was ist nun mit den Grundbuchkosten und dem Zeitaufwand?

Da ja bei einem Bankwechsel die neue Bank wieder eine Grundschuld im Grundbuch benötigt, müsste normalerweise die alte Grundschuld gelöscht werden und eine neue eingetragen werden; so läuft es i.d.R. ja bei einem Objektverkauf. Tatsächlich aber kann die eingetragene Grundschuld in den meisten Fällen von der alten Bank an die neue abgetreten werden. Hier wird Ihnen auch eine Menge Aufwand erspart, denn ein Notar ist für diesen Vorgang nicht erforderlich. Die neue und die alte Bank regeln diese Grundschuldabtretung untereinander.

Kosten fallen in diesem Verfahren nur seitens der grundbuchführenden Stelle und ggf. als Notarkosten bei der alten Bank an, die Ihnen ggf. in Rechnung gestellt werden. Im obigen Beispiel liegen sie unter 300 Euro, aber wir setzen jetzt trotzdem einmal diesen Wert an, um auf der sicheren Seite zu sein.

Somit verbleibt ein Kostenvorteil von immer noch 3.270 Euro!

Zum Aufwand:

Natürlich ist die aktuell finanzierende Bank in der Lage, ein Anschlussfinanzierungsangebot ohne erneute Kreditprüfung abzugeben, da ihr die Immobilie ja bekannt ist und wahrscheinlich auch ihre Bonität; wenn Sie Ihr Gehaltskonto beim selben Institut führen sind die Gehaltseingänge sichtbar und die regelmäßige Bedienung der laufenden Baufinanzierung kann beurteilt werden.

Die neue Bank kennt Sie und Ihr Objekt wahrscheinlich nicht und benötigt von daher Unterlagen vom Objekt und von Ihnen persönlich, um die bankübliche Kreditprüfung durchführen zu können. Näheres siehe unter Sinnvolle Vorgehensweise bei Forwarddarlehen.

Natürlich macht es Aufwand, Gehaltsabrechnungen herauszusuchen, den alten Kaufvertrag zu kopieren, eine Aufstellung über danach erfolgte Investitionen zu machen, desweiteren den längst in der letzten Ecke vergrabenen Immobilienordner an's Tageslicht zu befördern, um dort die Grundrisse und die Berechnungen der Wohnfläche und des umbauten Raums (bei Häusern) herauszusuchen u.s.w. und das alles dem neuen Anbieter zwecks Prüfung zur Verfügung zu stellen, aber...

...ist Ihnen das nicht 3.270 Euro Wert???

Was meinen Sie, wieviel Stunden Sie für obiges Zusammenstellen der Unterlagen und für eine Beratung zum Thema Forwarddarlehen investieren müssen? Selbst bei 10 Stunden ergäbe sich ein Stundenlohn von 327 Euro!

Wir prüfen für Sie gerne, welcher Zinssatz für Ihr Forwarddarlehen erzielbar ist und führen auch eine vorläufige (unverbindliche) Vorabprüfung Ihres Darlehenswunsches durch, damit sich Ihr Aufwand auch lohnt und nicht vergebens ist.  

Kalkulation und Anfrage Ihres Forwarddarlehens