Forwarddarlehen ...aus der Baufinanzierungsabteilung der CREATiVA Finanzmakler GmbH

Auch wir müssen ehrlich zugeben, dass wir in der Vergangenheit bei der Frage, ob man statt eines Forward-Darlehens nicht auch sofort umschulden könne, unseren Kunden meist den pauschalen Rat erteilt haben, sich von diesem Gedanken gleich wieder zu verabschieden.

Dabei spielen für uns zwei Gründe die entscheidende Rolle:

• Der Darlehensnehmer kann eine Baufinanzierung während der Zinsbindungszeit (ohne Anwendung des §489 BGB (1) Abs. 3) nur außerordentlich kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Diese sind sehr eng gefasst: Der Verkaufsfall oder Tod eines Darlehensnehmers sind die wesentlichen. Liegt hingegen kein deratiger Grund vor, weil der Darlehensnehmer einfach nur aus seiner laufenden Baufinanzierung 'raus will', kann der Kreditgeber die vorzeitige Kündigung ohne weitere Begründung ablehnen.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank immer verlangen, wobei sie bei deren Berechnung im Falle einer Kündigung des Darlehensnehmers aus triftigem Grund (s.o.) an Vorgaben der Rechtssprechung gebunden ist, während sie im Falle einer außerordentlichen Darlehenskündigung ohne triftigen Grund die Vorfälligkeitsentschädigung praktisch frei bestimmen kann, wenn überhaupt ein entsprechendes Angebot erbracht wird.

Diese Betrachtung gilt grundsätzlich immer noch. Die Möglichkeit, dass tatsächlich einer sofortigen Umschuldung ohne triftigen Grund seitens des Kreditinstituts zugestimmt wird und sich diese trotz frei verlangter Vorfälligkeitsentschädigung sogar besser rechnet als ein Forwarddarlehen, schließen wir aber nicht mehr pauschal aus, denn in jüngster Vergangenheit konnten wir in Einzelfällen tatsächlich zu einem Kundenvorteil gelangen. Aus unserer Sicht sind zwei Entwicklungen dafür verantwortlich:

• Die Zuschläge für Forwarddarlehen haben in den letzten 12 Monaten drastisch zugelegt, nachdem im Jahr 2008 viele Anbieter sogar bei langen Forwardzeiträumen komplett auf Forwardzuschläge verzichtet haben. Ein Darlehen mit einer Auszahlung in 4 Jahren wurde beispielsweise bei einem unserer Kooperationspartner zum selben Zinssatz angeboten, als wäre es bereits kurzfristig zur Auszahlung gekommen.
  Heute verlangen manche Institute bereits wieder Aufschläge von bis zu 0,03% pro Monat, d.h. ein Forwarddarlehen mit einer Auszahlung in 36 Monaten ist dann unter Umständen bereits 1% teurer als heute vergebene Hypotheken.
• Die Finanzkrise hat bekanntermaßen zu Verwerfungen am Kapitalmarkt in bislang unbekanntem Ausmaß geführt, was manche Banken dazu bewegt hat, sich in einzelnen Geschäftsbereichen neu auszurichten. Teilweise steht dabei die Reduzierung der Bilanzsumme im Fokus, und auf dem Weg dorthin hat manche Bank mitunter ein Motiv, auch ihre Hypothekenausleihungen zu verringern, so dass einem außerplanmäßigen Kündigungswunsch des Kunden nicht nur entsprochen wird, sondern auch durch eine nur maßvolle Forderung bei der Vorfälligkeitsentschädigung überlegenswert gemacht wird.

Auch die Zeitschrift Wirtschaftswoche hat sich in der Ausgabe Nr. 28/2009 vom 06. Juli 2009 auf Seite 82 der Frage 'Umschulden oder Forward-Darlehen?' gewidmet.

Wie auch immer: Fragen kostet nichts, und Bestandteil einer ordentlichen Vorbereitung bei der Frage, ob man ein Forwarddarlehen nun abschließen soll oder nicht, sollte dann eben auch die Anfrage beim derzeitigen Kreditgeber sein, ob und falls ja, zu welchen Bedingungen, einer außerplanmäßigen Kündigung des laufenden Darlehens - ggf. mit Umschuldung bei Verbleib im Hause - zugestimmt würde.

An dieser Stelle ein Hinweis: Sie selbst sollten natürlich nicht der Grund sein, weshalb sich eine Bank lieber heute als morgen von Ihrer Hypothek trennen möchte; soll heißen: Unregelmäßig bediente Darlehen sind als Übernahme seitens der neuen Institute unerwünscht. Diese setzen in aller Regel nämlich die ordnungsgemäße Bedienung Ihrer laufenden Hypothek zwingend voraus.

Liegt Ihnen ein Angebot für eine sofortige Umschuldung vor, hilft Ihnen unser Rechner beim Vergleich der Sofortumschuldung mit einem Forwarddarlehen. Sie können dabei entweder den aus unserer Datenbank ermittelten Forwardzinssatz verwenden (ohne Gewähr) oder einen eigenen wählen. Damit nicht Äpfel mit Birnen vergleichen werden, haben wir die Zinsbindungszeit des Forwarddarlehens so gewählt, dass sie der dann noch bestehenden Restlaufzeit des bereits heute umgeschuldeten Darlehens entspricht, d.h.: Wenn beispielsweise Ihr Darlehen noch 2 Jahre läuft und ein Angebot für eine bereits heute stattfindende Umschuldung mit einer neuen Zinsbindung von 10 Jahren angeboten wird, dann muss mit einem Forward-Darlehen mit einer 8-jährigen Zinsbindungszeit und einem Forwardzeitraum von 2 Jahren verglichen werden! Der vorgeschlagene Forwardzinssatz berücksichtigt das.

Wenn hier Fragen auftauchen, stehen wir Ihnen gerne telefonisch unter 0201-2688-90 zur Seite.