Navigation überspringen.
Startseite
Forwarddarlehen
Startseite

Häufige Fragen und Antwortung zum Thema Forward-Darlehen (FAQ)

 

  • Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschluss-Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung, dessen Auszahlung in die Zukunft gerichtet ist. Der Auszahlungszeitpunkt und die Darlehenssumme richten sich nach den Gegebenheiten der bereits laufenden Immobilienfinanzierung, deren Zinsbindungszeit in den kommenden Jahren ausläuft. Läuft also bei der Finanzierung die Zinsbindung beispielsweise in 2 Jahren aus, so ist auch der Auszahlungszeitpunkt des Forward-Darlehens exakt auf diesen Zeitpunkt im Vertrag vereinbart.

 

  • Wer sollte ein Forward-Darlehen abschließen?

Jeder, der sich einerseits sicher ist, dass er die betreffende Immobilie mindestens bis zum Ende der angedachten Forwardfinanzierung behalten wird, und andererseits von zukünftig steigenden Hypothekenzinsen ausgeht oder sich finanziellen Schwierigkeiten im Falle steigender Hypothekenzinsen ausgesetzt sieht. Unsere Checkliste hilft!

 

  • Welche Darlehenssumme wird vereinbart?

Grundsätzlich wird die Darlehenssumme des Forward-Darlehens der Restschuld der laufenden Immobilienfinanzierung zum Zinsbindungsende entsprechen. Man berücksichtigt folglich die noch bis dahin einfließenden Tilgungsleistungen. Plant man, zum Zinsbindungsende eine Sondertilgung einfließen zu lassen, so kann man dies natürlich schon bei der Entscheidung hinsichtlich der Summe des Forward-Darlehens berücksichtigen. Dabei ist es entscheidend, dass das Geld für die geplante Sondertilgung mit absoluter Sicherheit zur Verfügung steht, damit keine Finanzierungslücke entsteht.
Wer zum Zeitpunkt des Zinsbindungsendes der laufenden Finanzierung hingegen eine nachträgliche Investition in seine Immobilie einbringen möchte (z.B. Errichtung eines Wintergartens), der kann diese Investition ggf. mitfinanzieren und somit die Darlehenssumme des Forwarddarlehens entsprechend höher ansetzen als die Restschuld zum Zinsbindungsende der laufenden Finanzierung.

 

  • Ich kenne meine Restschuld zum Zinsbindungsende meiner laufenden Finanzierung nicht. Wie errechene ich diese?

Sie benötigen die letzte Jahresabschlussrechnung Ihrer Bank, Ihre laufende Kreditrate und den im laufenden Darlehensvertrag vereinbarten gebundenen Sollzins (ehem. "Nominalzins"). Weiteres finden Sie hier.

 

  • Ich bin mir unsicher, welchen Tilgungssatz ich vereinbaren soll. Nehme ich denselben wie zu Beginn der Finanzierung?

Nein, auf keinen Fall! Denn dann würde sich die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung ja enorm verlängern. Der ursprünglich vereinbarte Tilgungssatz war ja ein anfänglicher Tilgungssatz, der sich durch die bisher eingebrachten Tilgungsleistungen bereits erhöht hat.
Machen Sie es sich doch einfach und geben Sie auf unserer Angebotsanfrage statt des Tilgungssatzes entweder vor, welche Monatsrate Sie leisten möchten oder zu welchem Termin Ihre Immobilienfinanzierung beendet werden soll. Der dafür jeweils benötigte Tilgungssatz wird dann automatisch errechnet.

 

  • Werden die Hypothekenzinsen zukünftig steigen?

Wir geben auf forwarddarlehen.info ebenso wie in unseren Beratungsgesprächen grundsätzlich keine mittel- oder langfristigen Zinsprognosen ab (siehe Wohin geht der Zins?). Unser Zinsbarometer reflektiert lediglich die kurzfristige Entwicklung der vergangenen Tage am Kapitalmarkt, die wiederum Grundlage für die Entscheidungen der Banken ist, Hypothekenzinsen in nächster Zeit zu erhöhen oder zu senken.
 

  • Welche zusätzlichen Kosten fallen bei einem Forward-Darlehen grundsätzlich an?

Die Kosten des Forwarddarlehens selbst werden Ihnen im Rahmen des entsprechenden Kreditvertrages ausgewiesen. In aller Regel wird bei den gängigen Angeboten für Anschlussfinanzierungen auf Kosten wie Bearbeitungsgebühren o.Ä. verzichtet, so dass sich die Kosten selbst meist auf die zu zahlenden Kreditzinsen beschränken. Die zu zahlende Kreditrate selbst ist wie üblich die Summe aus Zins- und Tilgungsleistung.

Außerhalb des Kreditvertrags selbst fallen Kosten für die Neuordnung der Grundschulden an, sofern das Forwarddarlehen bei einem anderen (also nicht bei dem derzeit finanzierenden) Kreditinstitut abgeschlossen wird. In der überwiegenden Zahl der Fälle können diese Kosten vergleichsweise dadurch gering gehalten werden, dass eine bestehende Grundschuld an das neue Kreditinstitut abgetreten wird. Hier fallen einmalige Kosten in der Größenordnung von ca. 0,15% bis 0,3% der bestehenden Grundschuld an. Je nach Gegebenheit und Art des neuen Darlehensgebers muss ggf. noch ein Grundschuldbrief erstellt werden, was je nach Summe der Grundschuld mit rd. 0,05% bis 0,1% einmalig zu Buche schlägt.
In manchen Fällen berechnet die aktuell finanzierende Bank dem Kunden eine Gebühr für die treuhänderische Verwahrung der Grundschuld. Da bei der Angebotssuche für ein Forwarddarlehen die derzeit finanzierende Bank stets in die Angebotssuche aufgenommen werden sollte (siehe Sinnvolle Vorgehensweise), können diese etwaig erhobenen Gebühren gleich miterfragt werden.

In Einzelfällen kann es notwendig sein, dass eine bestehende Grundschuld für den neuen Darlehensgeber nicht abtretungsfähig ist und von daher die Löschung der Altgrundschuld sowie eine entsprechende Neueintragung unumgänglich ist. Je nach Höhe der Grundschuld und der etwaigen Notwendigkeit einer Grundschuldbriefbildung können sich hier Gesamtkosten von rd. 0,5% bis 1,0% der Darlehenssumme ergeben.

In der Praxis ist es manchmal nicht möglich, zweifelsfrei die Abtretungsfähigkeit einer bestehenden Grundschuld zu prüfen, auch wenn dieser kostengünstigere Weg aktuell in über 90% aller Fälle praktikabel ist. Viele Anbieter von Forwarddarlehen bieten die Prüfung der bestehenden Grundschuld hinsichtlich ihrer Akzeptanz zur Abtretung an; gleichwohl wird diese Prüfung i.d.R. erst nach Antragstellung beim jeweiligen Institut vorgenommen. Das hilft bei der Angebotssuche jedoch nicht weiter. Abgesehen davon ist es bei derartigen Rechtsvorgängen prinzipiell möglich, dass eine heute als unproblematisch gesehene Grundschuldabtretung zum Zeitpunkt der tatsächlichen Auszahlung des Forwarddarlehens (z.B. in 3 Jahren) sich dann doch als nicht durchführbar erweist, weil z.B. bestimmte Rechtsvorschriften entstanden sind oder weil das aktuell finanzierende Institut unvorhergesehene Gebühren für die treuhänderische Verwahrung der Grundschuld in Rechnung stellt.

Wir empfehlen daher, im Zweifelsfall von einmaligen Umschuldungskosten auf der "Grundbuchebene" i.H.v. rd. 1% der Darlehenssumme auszugehen. Als Faustformel empfehlen wir auch vor dem Hintergrund des unvermeidlichen Aufwands der Kreditprüfung (Erneute Zusammenstellung aller Unterlagen zum Finanzierungsobjekt, persönliche Auskünfte zu Einkommen und Vermögen, etc., siehe Welche Unterlagen für die Kreditprüfung benötigt werden) folgenden Mindestzinsvorteil (Zinsvorteil des neuen Darlehensgebers im Vergleich zum Forward-Angebot der aktuell finanzierenden Bank) anzustreben:

vereinbarte neue Sollzinsbindung Mindestzinsvorteil
 5 bis 8 Jahre  ~ 0,25%
 10 bis 12 Jahre  ~ 0,20%
 15 Jahre und länger  ~ 0,15%

 

 

  • Ich habe von Anbietern gehört, die die Kosten für die Grundschuldabtretung bzw. -neueintragung übernehmen. Was ist da zu beachten?

Manche Anbieter von Forwarddarlehen locken mit der Kostenübernahme von Umschuldungskosten, i.d.R. bis zu einer Höchstgrenze von beispielsweise 500 €. Bei zwei ansonsten identischen Angeboten kann ein solches Bonbon natürlich den Ausschlag geben; allzu hoch sollte man derartige Werbemaßnahmen jedoch nicht bewerten. Bei einer Darlehenssumme von 150.000 €, einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer Anfangstilgung von 3% würde ein Anbieter, der eine solche Kostenübernahme nicht vornimmt, schon bei einem Zinsvorteil von nur 0,05% diesen nicht erhaltenen Bonus wieder hereinholen.

 

  • Fallen bei einem Forward-Darlehen eigentlich Bereitstellungszinsen an?

Nein, der Sinn eines Forward-Darlehens ist es ja gerade, dass eine laufende Finanzierung, deren Sollzinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft, in Form eines bereits heute abgeschlossenen Darlehensvertrages mit einem fest vereinbarten neuen Sollzins abgelöst wird. Für die Zeit bis zur Umschuldung werden durch den neuen Darlehensgeber keine Bereitstellungszinsen erhoben; stattdessen erhebt der neue Darlehensgeber einen Zinsaufschlag (aktuell zwischen 0,01% und 0,05% pro Monat, je nach Anbieter, ggf. unter Anrechnung einiger Freimonate).
Nur wenn die Auszahlung des Forwarddarlehens später als im Darlehensvertrag vereinbart erfolgt, würden ab diesem Zeitraum Bereitstellungszinsen anfallen.
Dazu ein Beispiel:
Es wird ein Forwarddarlehen zum 01.02.2014 abgeschlossen. Bis dahin werden seitens des Darlehensgebers keine Bereitstellungszinsen erhoben. Aus irgendwelchen Gründen erfolgt die Ablösung der aktuell laufenden Finanzierung jedoch abweichend erst zum 15.02.2014. Für den halben Monat werden dann (i.d.R 0,25% pro Monat, also hier rd. 0,125% der Darlehenssumme) Bereitstellungszinsen erhoben.

 

  • Was passiert, wenn ich ein abgeschlossenes Forward-Darlehen doch nicht mehr benötige? 

Ein Forwarddarlehensvertrag ist für beide Vertragsparteien bindend, also auch für Sie! Von daher ist es wichtig, sich bereits bei Abschluss ausreichend darüber Gedanken zu machen, ob die finanzierte Immobilie auch wirklich bis zum Ende der Sollzinsbindung der Forwardfinanzierung bzw. mindesens bis 10 1/2 Jahre nach Auszahlungstermin des Forwarddarlehens (§489 BGB) gehalten wird.
Wird ein Forwarddarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen oder vor Ende der Sollzinsbindung aus wichtigem Grund (z.B. Verkauf der Immobilie) gekündigt, hat das finanzierende Institut einen Rechtsanspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wie bei jedem anderen Hypothekendarlehen auch. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich dann widerum im wesentlichen nach der Restlaufzeit bis Zinsbindungsende (ggf. unter Beachtung des §489 BGB) und dem zum Kündigungszeitpunkt herrschenden Zinsniveau. Je niedriger dieses ist, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. In ungünstigen Fällen kann die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus 10% der Restschuld und mehr ausmachen, das Risiko sollte folglich bedacht werden.

Ein Ausweg sind Forwarddarlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit. Diese bieten je nach Anbieter die Möglichkeit, das Darlehen nach 2 bis 3 Jahren ab Auszahlungszeitpunkt ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeben zu können. Hin und wieder liegen uns sogar Angebote unserer Kooperationspartner vor, bei denen auf die Auszahlung des Forwarddarlehens sogar zu Beginn gebührenfrei verzichtet werden kann.
So ideal das erscheint: Diese für den Kunden optimalen Bedingungen, die das Forwarddarlehen quasi zu einem Optionsvertrag werden lassen, kosten Geld. Es gilt, im Einzelfall ein Angebot mit Kündigungsoption einem anderen ohne Kündigungsoption gegenüberzustellen und dann zu entscheiden, ob man bereit ist, den anfallenden Mehraufwand zu bezahlen.

 

  • Gibt es in Bezug auf den Umschuldungstermin einen maximalen Zeitraum, bis zu dem ein Forwarddarlehen Sinn machen kann?

Prinzipiell ist es natürlich umso schwieriger, die richtigen finanziellen Entscheidungen in der Größenordnung einer Immobilienfinanzierung zu treffen, je länger die heute zu treffende Entscheidung in die Zukunft wirkt. Die Entscheidung für den Abschluss eines Forward-Darlehens wird sich beispielsweise als falsch herausstellen, wenn die betreffende Immobilie unvorhergesehen verkauft werden muss. Von daher sinkt mit jedem "Forwardjahr" natürlich die Vorhersehbarkeit der Ereignisse. Individuelle Lebensumstände spielen dabei die entscheidende Rolle: Wie sicher ist mein Arbeitsplatz bzw. meine Selbständigkeit? Kann ein beruflich bedingter Wohnortwechsel erforderlich werden? Gibt es sonstige Gründe, die zu einem Verkauf der Immobilie führen könnten?
Tendenziell raten wir von Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von mehr als 3 1/2 Jahren ab. Letztendlich können und wollen wir Ihnen diese auf individuellen Lebensumständen basierende Entscheidung jedoch nicht abnehmen.
Momentan gestaltet sich der Markt für Forwarddarlehen in der Form, dass die maximale Forwardzeit unserer Kooperationsbanken 60 Monate beträgt. Die Mehrheit der Anbieter stellt gleichwohl nur Forwardzeiträume von maximal 36-42 Monaten zur Verfügung, so dass die Auswahl an Finanzierungsanbietern jenseits dieser 3 1/2 Jahre entsprechend geringer und die Konditionen damit teilweise erheblich teurer werden.

 

  • Meine Zinsbindung läuft noch mehr als 5 Jahre - Ich möchte mich trotzdem vor steigenden Zinsen schützen. Was kann man tun?

Wir stellen über unsere Kooperationsbanken aktuell Forwardzeiträume von bis zu 5 Jahren dar, wobei wir aber von Zeiträumen über 3 1/2 Jahre tendenziell abraten (s.o.).
Wer eine laufende Immobilienfinanzierung gegen Zinsrisiken absichern möchte, deren restliche Sollzinsbindung noch beispielsweise 8 Jahre beträgt, kann über folgende Alternativen nachdenken:

  • Abschluss eines Bausparvertrages:
    Ein in 8 Jahren zuteilungsreifer Bausparvertrag bietet Ihnen ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bereits heute fest vereinbarten Konditionen. Das bietet Planungssicherheit. Es gilt hier allerdings zu beachten, dass je nach Bausparkasse und Tarif i.d.R. 40% bis 50% der Bausparsumme als Eigenkapital angespart werden müssen. Wer beispielsweise eine laufende Finanzierung, deren Restschuld in 8 Jahren noch 140.000 € beträgt, vollständig durch eine Bauspar-Anschlussfinanzierung absichern möchte, wird bis dahin laufende Sparraten in der Größenordnung von rd. 580 € monatlich oder mehr aufbringen müssen. In der Praxis wird man folglich mit diesem Modell nur einen Teil der laufenden Finanzierung (z. B. 50%) gegen Zinsrisiken absichern.
  • Rücklagen ansparen und zum Ende der Sollzinsbindung als Sondertilgung einbringen:
    Bleiben wir bei obigem Beispiel und nehmen an, dass es das Ziel ist, die laufende Finanzierung - von heute an gerechnet - in 25 Jahren vollständig zu tilgen. In 8 Jahren beträgt die Restlaufzeit folglich noch 17 Jahre. Bei einem angenommenen Zins von dann 4,5% ergäbe sich entsprechend eine Monatsrate von ca. 983 €, die aus heutiger Sicht tragbar erscheint. Ein Zins von 7% hingegen würde zu einer Monatsbelastung von rd. 1.175 € führen, er würde somit also knapp 200 € mtl. mehr betragen.
    Grundsätzlich haben Sie als Darlehensnehmer zum Ende der Sollzinsbindung das Recht, Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu leisten und nur eine Teilsumme der Finanzierung weiter zu finanzieren (zu prolongieren). Wären Sie nun in der Lage, in 8 Jahren 20.000 € in ihre Finanzierung einzubringen, läge die zu zahlende Kreditrate bei einer Restschuld von dann nur noch 120.000 € auch bei einem Zinsniveau von 7% bei nur rd. 1.008 € und damit ungefähr auf dem Niveau, was in diesem Beispiel als tragbar angesehen wird.
    Um in 8 Jahren ein Kapital von 20.000 € anzusparen, ist bei einem angenommenen Sparzins von 2 % (ohne Berücksichtigug der Abgeltungssteuer) eine Monatssparrate von ca. 192 € erforderlich.
  • Sondertilgungen in die laufende Finanzierung einbringen:

    Sofern Ihnen Ihr derzeitiger Darlehensgeber das Recht einräumt, Sondertilgungen in die laufende Finanzierung einzubringen, können Sie damit einen ähnlichen Effekt erzielen wie auch mit der zuvor beschriebenen Rücklagenbildung. Diese Variante ist kaufmännisch sogar noch sinnvoller, weil die Hypothekenzinsen Ihrer laufenden Finanzierung höchstwahrscheinlich höher sind als die erzielbaren Guthabenzinsen für Sparanlagen. Wie Sondertilgungen Ihre Zinsrisiken senken, können Sie hier berechnen.

     

Es können sich durchaus Schwierigkeiten ergeben, denn grundsätzlch setzt ein Anbieter eines Forwarddarlehens u.a. zwei Dinge voraus:

  • Die Besicherung muss über eine erstrangige Grundschuld erfolgen, d.h. es dürfen keine Rechte vorgehen (weder andere Grundschulden noch wertmindernde Rechte in Abtlg. I des Grundbuchs, z.B. Wohnrechte, Bergschadenverzichtklauseln etc.)
  • Bei Ablösung mehrerer Darlehen sollten die einzelnen Termine nicht mehr als 3 bis 6 Monate (je nach Anbieter unterschiedlich) auseinanderliegen.

Liegen die einzelnen Termine der bestehenden Finanzierungen weiter auseinander, wird es in der Praxis darauf ankommen, ob die Darlehen über getrennte Grundschulden besichert sind und welches Darlehen zuerst abgelöst wird. Soll im Falle getrennter Grundschulden zunächst das erstrangige Darlehen in Form eines Forward-Darlehens abgelöst werden, geht dies meist problemlos. Wenn allerdings zunächst das nachrangige Darlehen abgelöst werden soll, muss der Anbieter des Forwarddarlehens diese Nachrangigkeit akzeptieren. Die meisten Anbieter tun dies nicht. Dieselbe Problematik stellt sich, wenn zwei Darlehen durch eine gemeinsame Grundschuld besichert sind, dies ist häufig bei Finanzierungen unter Einschluss von KfW-Darlehen der Fall. In diesem Fall wird die aktuell finanzierende Bank allenfalls bereit sein, die erstrangige Grundschuld teils abzutreten, was den neuen Darlehensgeber widerum in die (von diesem meist nicht akzeptierte) Nachrangposition stellt.
Lesen Sie sich hier tiefer in die Thematik Nachrangiges Forwarddarlehen ein und lassen Sie uns im Wege einer Individualprüfung feststellen, ob in Ihrem Fall ein nachrangiges Forwarddarlehen angeboten werden kann.