Forwarddarlehen machen Sinn, aber nicht für jeden
Die Absicherung der Anschlussfinanzierung über ein Forwarddarlehen ist in den letzten Jahren populär geworden, der Markt für Forwarddarlehen boomt. Noch vor wenigen Jahren stellten Banken in den meisten Fällen Angebote für Forwarddarlehen nur auf konkrete Nachfrage des Kunden aus, die Forwardzeit war eng begrenzt (maximal 2 Jahre) und die Zuschläge auf den Zinssatz (oft 0,3 % pro Jahr und mehr) führten dazu, dass Forwarddarlehen ein Mauerblümchen-Dasein fristeten.
Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage und den seit 2005 wieder anziehenden Hypothekenzinsen gewann der Markt für im voraus geplante Anschlussfinanzierungen enorm an Bedeutung. Banken haben längst erkannt, dass der anschlussfinanzierende Kunde ein höchst begehrtes Objekt ist, schließlich bedient er seit Jahren seine laufende Finanzierung und durch die bereits eingebrachte Tilgung ist die Restschuld in den meisten Fällen bereits soweit gesunken, dass diese durch den Immobilienwert komfortabel gedeckt ist. Hinzu kommt, dass die Bonität des Darlehensnehmers in der Regel keine Bedenken aufkommen lässt, immerhin hat dieser bereits vor Jahren eine Genehmigung für seine Finanzierung erhalten und das Einkommen wird sich seither meist nicht verschlechtert haben.
Nicht zuletzt stopfen Forwarddarlehen die Lücken, die sich durch die nachlassende Geschäftsaktivität bei Baufinanzierungen seit Abschaffung der Eigenheimzulage und des Baukindergeldes ergeben haben; nach wie vor ist die Bautätigkeit in Deutschland vergleichsweise schwach und die Eigentumsquote im Vergleich zum Ausland unterdurchschnittlich.
Für den Kunden, der sich heute Gedanken um seine Anschlussfinanzierung macht, sind dies nicht die schlechtesten Voraussetzungen. Grund genug also für sich selbst einmal zu prüfen ob ein Forwarddarlehen sinnvoll ist:
1. Die Zinswette
Kunden, die uns wegen der Angebotsabgabe zu einem Forwarddarlehen kontaktieren, fragen uns nicht selten wo wir den Zinssatz für Hypotheken in den kommenden Jahren sehen. Unsere einzig ehrliche Antwort auf diese berechtigte Frage lautet:
"Wir wissen es nicht. Die Entwicklung der Zinssätze für langfristige Darlehen ist nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit vorhersehbar."
Das wird Sie vielleicht etwas verwundern und mancherorts werden Sie durchaus eine klare Aussage zur vermuteten zukünftigen Entwicklung der Zinssätze erhalten. Und der Anbieter eines Forwarddarlehens ist natürlich motiviert hier das Risiko steigender Zinsen zu betonen, denn schließlich soll ja Ihr Bedarf für ein Forwarddarlehen geweckt werden. Möglicherweise wird Ihnen also ein Szenario steigender Hypothekenzinsen plausibel dargestellt auf Basis von steigenden Energiepreisen und daraus folgend steigender Inflation.
Um es ganz deutlich zu sagen: Das ist Quatsch.
Das einzige, was Sie als Faktum heranziehen können, ist die Tatsache dass - über die vergangenen Jahrzehnte betrachtet - der Durchschnittszinssatz für 10-jährige Hypotheken im erstrangigen Beleihungsauslauf bei ca. 6,5 % liegt. Daran anlehnend können Sie sich ein Bild machen, ob der aktuell verfügbare Hypothekenzins - auch als Forward - eher dem einer Niedrig- oder dem einer Hochzinsphase entspricht.
Wenn Sie Interesse haben sich näher mit dem Thema Zinsentwicklung auseinanderzusetzen verweisen wir auf unsere Ausführungen Wohin geht der Zins?
Die Wette, mit Hilfe eines Fowarddarlehens der Zinsentwicklung ein Schnäppchen zu schlagen, kann also aufgehen, sie muss es aber nicht und kann genausogut fehlschlagen. Wir empfehlen daher, nicht allein auf dieser Motivationsbasis ein Forwarddarlehen abzuschließen und werden uns auch zukünftig bzgl. angefragter Zinsprognosen neutral halten. Wenngleich wir behaupten über ausgezeichnete Fachkenntnisse im Baufinanzierungsgeschäft zu verfügen, haben wir gleichwohl keine Glaskugel auf dem Schreibtisch.
2. Wird es eng bei 8 %?
Vielleicht denken Sie heute über den Abschluss eines Forwarddarlehens nach und kommen, aus welchen Gründen auch immer, zu der Entscheidung, bis zum Zinsbindungsende zu warten, d.h. also kein derartiges Forwarddarlehen abzuschließen. Nehmen wir nun an im April 2012 läuft die Zinsbindung Ihrer laufenden Hypothek aus und der verfügbare Anschlusszins liegt auf dem Niveau von Anfang 1995, damals knapp 8 %. Wenn Sie in komfortablen wirtschaftlichen Verhältnissen stehen, ist dies vielleicht 'nur' ärgerlich und Sie stellen fest, dass Sie nun Jahr für Jahr 3.500 Euro mehr an Hypothekenbelastung tragen müssen als bisher.
Vielleicht sieht aber die Situation auch ein wenig dramatischer aus:
Die damals bei Finanzierungsbeginn noch gewährte staatliche Subvention wie Eigenheimzulage und Baukindergeld ist bereits ausgelaufen und hat bereits die laufende Belastung für Ihre Immobilie erhöht. Die Energiepreise sind in den letzten Jahren ebenso gestiegen wie die kommunalen Abgaben und belasten den Haushalt zusätzlich. Das Haus verlangt einige Schönheitsreparaturen und die Heizung muss erneuert werden. Als sei dies nicht schon genug, erwarten Ihre Kinder finanzielle Unterstützung für's Studium.
Es würde finanziell zwar eng aber noch reicht es. Aber was wäre, wenn zu allen Haushaltsbelastungen auch noch die Hypothekenrate um 300 € monatlich steigen sollte?
Hier nähern wir uns der eigentlichen "Seele" des Forwarddarlehens. Im Prinzip handelt es sich nämlich hier um eine Art von Versicherung, im speziellen um eine Zinserhöhungsversicherung. Tritt der versicherte Fall, hier also die Zinserhöhung, ein, entfaltet das Forwarddarlehen seine Wirkung genauso wie eine Hausratversicherung nach einem Leitungswasserschaden. Bleibt der Schaden aus hat man bei der Hausratversicherung die Prämien ausgegeben, ohne eine finanzielle Gegenleistung zu erhalten; bei einem Forwarddarlehen hat man möglicherweise einen Zins in die Zukunft vereinbart, der höher liegt, als zum tatsächlichen Zinsbindungsende. Vielleicht stellt man fest, dass man ohne Forwarddarlehen 120 Euro monatlich weniger für seine Hypothek bezahlt hätte. Aber der Sinn ist eben, sich vor Zinserhöhungen zu schützen und die finanzielle Zukunft ein klein wenig planbarer zu machen.
Sie möchten Ihr Risiko einer Zinserhöhung konkret errechnen ?
Nichts leichter als das mit unserem Forward-Kalkulator.
3. Was wird aus Ihrer Immobilie ?
Wer den Abschluss eines Forwarddarlehens andenkt, sollte sich weitgehend sicher sein, die betreffende Immobilie bis zum Ablauf des Forwarddarlehens im Bestand zu halten. Wird ein Forwarddarlehen nämlich vor Ablauf der dort vereinbarten Zinsbindung, z. B. im Zuge des Verkaufs der Immobilie, zurückgeführt, fällt wie bei jeder anderen Hypothekenfinanzierung auch eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann leider nicht im Vorfeld ermittelt werden, da sie sich nach der dann noch gültigen Restlaufzeit und dem dann bestehenden Zinsniveau am Kapitalmarkt richtet. Sie fällt übrigens auch an, wenn das Forwarddarlehen gar nicht abgerufen wird.
Das müssen Sie berücksichtigen, weil sich ein Forwarddarlehen an dieser Stelle anders darstellt als eine Versicherung (siehe Vergleich Pkt. 2). Mit einem Forwarddarlehen erkauft man sich nämlich kein Recht auf eine Anschlussfinanzierung zu einem bestimmten Zinssatz, das man notfalls verfallen lassen kann, sondern man geht mit der entsprechenden Bank ein konkretes Darlehensverhältnis ein. Nach Ablauf der gesetzlichen Widerufsfrist für Hypothekendarlehen (14 Tage) ist dieser Vertrag wirksam zustande gekommen und kann nur im Falle bestimmter Ereignisse (z. B. Verkauf der Immobilie) vorzeitig gekündigt werden, und auch dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese wird besonders teuer, wenn man zudem das Pech hat, dass der im Forwarddarlehen vereinbarte Zinssatz deutlich höher ist, als der Zinssatz für vergleichbare Restlaufzeiten zum Kündigungszeitpunkt.
Natürlich kann man nicht alles im Leben vorhersehen und ganz gleich welche langfristige Entscheidung man im Leben trifft, kann sie sich bei Änderung der äußeren Umstände als falsch herausstellen. Was das Thema Forwarddarlehen angeht, sollte aber zum Zeitpunkt des Abschlusses alles dafür sprechen, dass die Immobilie auch bis zum Ende der Zinsbindung des Forwarddarlehens im Bestand bleibt.
Einen Ausweg gibt es aber auch hier: Wer Zukunftssicherung und Ausstiegsoption miteinander verknüpfen will, findet am Markt heutzutage sogar Anschlusskredite mit Kündigungsrecht
4. Forwarddarlehen – Welche Alternativen gibt es ?
Prinzipiell gibt es zum Forwarddarlehen keine vollwertige Alternative für den privaten Darlehensnehmer. Theoretisch könnte eine Absicherung gegen steigende Hypothekenzinsen mit Zinsderivaten erfolgen. Hierbei handelt es sich um teilweise komplexe und hochspekulative Finanzinstrumente, die ihren Wert steigern oder gar vervielfachen, wenn der Zins in bestimmten Maße steigt aber wertlos werden wenn er gleich bleibt oder fällt. Die Absicherung über diesen Weg wollen wir auf Grund der Komplexität hier nicht weiter erläutern, grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass eine vollständige Absicherung gegen steigende Hypothekenzinssätze auf diese Art und Weise sehr teuer, komplex und vor allem für längere Forwardfristen kaum praktikabel ist.
Ein Bausparvertrag wird, wenn er nicht schon seit langem bespart wird, ebenfalls kaum eine brauchbare Alternative darstellen. Wer beispielsweise in 3 Jahren eine Restschuld von 120.000 Euro wenigstens zu 50 % absichern möchte, müsste es schaffen, innerhalb von 36 Monaten einen Bausparvertrag über 60.000 Euro zuteilungsreif zu bekommen. Je nach Bausparkasse, Tarif und Zuteilungsfristen ist allein dafür eine Monatsbesparung von rd. 800 bis 1.200 Euro monatlich erforderlich ! Dabei kommt das Problem hinzu, dass schnell angesparte Bausparverträge in aller Regel schnell getilgt sein müssen, was zwar die Entschuldung vorantreibt aber die monatliche Belastung extrem erhöht. Wer sich das leisten kann wird aber kein Forwarddarlehen benötigen (siehe Pkt. 2).
Sofern es die laufende Finanzierung erlaubt können Sondertilgungen evtl. eine überlegenswerte Alternative darstellen. Eine heutige Sondertilgung von 5.000 Euro würde bei einem Hypothekendarlehen mit einem Zinssatz von angenommen 6 % eff. die Restschuld in 3 Jahren um ca. 5.950 Euro mindern. Bei einem Zinsanstieg auf 7 % und einer bis dahin erreichten Tilgung von 3 % bezogen auf die dann noch vorhandene Restschuld würde die Monatsrate damit immerhin um rd. 50 Euro gemindert. Wer seine Baufinanzierung ursprünglich ohne Sondertilgungen geplant hat könnte darüberhinaus die lfd. Tilgung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung derart herbsetzen dass nach Ende der weiteren Zinsbindung die Restschuld wieder da ist, wo sie ohne die außerplanmäßige Sondertilgung gewesen wäre. Somit sind die hier beispielhaft herangezogenen 5.000 Euro als Tilgungsvorschuss anzusehen.
Eine weitere Alternative wäre ein Sparplan mit dem Ziel, das bis zum Zinsbindungsende angesparte Kapital über einen Zeitraum von beispielsweise 10 Jahren (= neue Zinsbindungszeit) wieder zu verbrauchen. Diese Art der Zinsvorsorge eignet sich insbesondere bei längeren Forwardzeiten (48 Monate und aufwärts), zumal Forwarddarlehen über 60 Monate aktuell praktisch nicht verfügbar sind und auf Grund der langen und damit unsicheren Planzeit aus unserer Sicht auch keinen Sinn machen.
Die Absicherungsstrategie könnte dabei wie folgt aussehen:
Beispiel: Die Zinsbindung der vor 4 Jahren begonnenen Baufinanzierung läuft in 6 Jahren aus. Bei Beginn der Finanzierung wurde ein Zinssatz von 4,5 % nominal und ein anfänglicher Tilgungssatz von 1,5 % vereinbart was zu einer Gesamtdarlehenslaufzeit von 30 Jahren und 11 Monaten führt. Die anfängliche Darlehenssumme betrug 200.000 Euro. Die mtl. Belastung beträgt in diesem Fall genau 1.000 Euro, die Restschuld nach 10 Jahren liegt bei 162.200 Euro.
Bei einem angenommenen Zinsanstieg auf 8 % würde die Darlehensrate - bei unverändeter Darlehensgesamtlaufzeit - auf ca. 1.334 Euro mtl. steigen. Nach weiteren 10 Jahren läge die Restschuld dann bei ca. 116.000 Euro. Nehmen wir einmal an, Ihre Schmerzgrenze bzgl. der laufenden mtl. Belastung läge hier aber bei maximal 1.200 Euro mtl.
Die Lösung wäre hier ein Sparplan, in den Sie für die verbleibenden 6 Jahre monatlich 150 Euro einzahlen. Bei einer Verzinsung von beispielsweise 4 % p.a. (denken Sie an die Abgeltungssteuer ab 2009 !) erzielen Sie ein Sparvermögen von rd. 12.200 Euro. Dieses bringen Sie als Sondertilgung ein und haben damit eine Restschuld von 150.000 statt 162.200 Euro. Das Ziel bei einem Zinsniveau von 8 % die Restschuld innerhalb der folgenden 10 Jahre auf die 116.000 Euro (s.o.) herabzutilgen erreichen Sie mit einer Monatsrate von ca. 1.186 Euro.
Unser Fazit
Ein Forwarddarlehen macht für den sicherheitsorientierten Kunden Sinn, und zwar insbesondere dann, wenn die sich ergebene Anschlussrate in einer Hochzinsphase das Haushaltsbudget zu übersteigen droht. Das kann meist dann passieren, wenn die Finanzierung zu Zeiten besonders niedriger Hypothekenzinsen (z. B. Anfang 1999, 2003 bis 2006) begonnen wurde und zudem möglicherweise noch durch Eigenheimzulage und Baukindergeld subventioniert wurde.
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